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Ferienwohnung privat an Urlauber vermieten: Welche steuerlichen Varianten gibt es?

Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Ferienh?usern im Inland boomte im Sommer 2020 wie nie. Viele Objekte in beliebten Regionen an der K?ste, in Seengebieten oder den Bergen sind auf Online-Buchungsplattformen rasch ausgebucht. Die Anreise im eigenen Pkw, der Verbleib im deutschen Gesundheitssystem und eine eigene Wohneinheit, bei der kein Speisesaal mit anderen G?sten im Hotel geteilt werden muss, verhei?en Sicherheit in einer von Corona gepr?gten Zeit. Wer dar?ber nachdenkt, seine vorhandene Ferienwohnung zu vermieten, sollte ?ber die steuerlichen Aspekte genauso Bescheid wissen wie ?ber die speziellen Corona-Auflagen im Bundesland des Feriendomizils.

Wird eine Ferienunterkunft vermietet, ist das meist eine private Angelegenheit und nicht automatisch ein Gewerbe. Jeder darf seinen privaten Besitz verwalten und damit Geld erwirtschaften. Dabei ist es ma?geblich, in welchem Umfang vermietet wird, wie hoch die Mieteink?nfte sind und ob der Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt.

Liebhaberei interessiert den Fiskus nicht

Wird die vorhandene Ferienwohnung in erster Linie selbst genutzt oder nur ab und zu vermietet, sieht das Finanzamt dies normalerweise als Liebhaberei, also als reine Privatangelegenheit an. In diesem Fall bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei und der Eigent?mer kann vollst?ndig dar?ber verf?gen. Den Fiskus interessieren weder die Einnahmen noch die Ausgaben des Eigent?mers. Die Anschaffungskosten k?nnen ebenso wenig steuerlich abgeschrieben werden, wie entstandene Verluste. Die ?blichen Posten von Privathaushalten bei der Einkommensteuererkl?rung k?nnen nat?rlich steuerlich geltend gemacht werden. Dazu z?hlen die Steuererm??igungen f?r Handwerkerkosten oder haushaltsnahe Dienstleistungen.

Vermietung als Steuersparmodell

Wer alle m?glichen Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten geltend machen m?chte, muss dem Finanzamt glaubhaft machen, dass die Wohnung fast ausschlie?lich vermietet wird. Dies ist plausibel, wenn eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen wird. Vertr?ge k?nnen z.B. mit einem Verwalter oder einer Agentur geschlossen werden. Muss der Vermieter in der Wohnung Sch?nheitsreparaturen durchf?hren, darf er vor?bergehend darin wohnen, aber nur solange die Arbeiten andauern. Liegt die zu vermietende Einliegerwohnung im Haus des Eigent?mers, ist nachzuweisen, dass der Eigent?mer diese nicht ben?tigt. Dies kann angenommen werden, wenn die selbst bewohnte Wohnung von der Gr??e her f?r den Eigent?mer und seine Familie ausreichend ist.

Zudem erkennt das Finanzamt eine ausschlie?liche Vermietung an, wenn die Vermietungszeit mindestens 75 Prozent der orts?blichen durchschnittlichen Auslastung erreicht. Das kann eine hohe H?rde darstellen. Aber es ist in Deutschland nicht ?berall ganzj?hrig Saison. Ausk?nfte ?ber die L?nge der Saison und die durchschnittliche Bettenbelegungszahl k?nnen beim regionalen Tourismusverband eingeholt werden. Liegt der Grund des Nichterreichens dieser Quote nicht beim Vermieter, weil z.B. Baul?rm in der unmittelbaren Nachbarschaft ?ber einen l?ngeren Zeitraum zu Beeintr?chtigungen gef?hrt hat, ist das gegen?ber dem Finanzamt zu erkl?ren.

Ist eine der Voraussetzungen erf?llt, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Sie werden mit dem pers?nlichen Einkommenssteuersatz besteuert. Im Gegenzug k?nnen alle Kosten der Immobilie abgesetzt werden. Dazu z?hlen Schuldzinsen der Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Abschreibung des Geb?udes, der K?che und der Einrichtungsgegenst?nde, Nebenkosten, Reparaturen, geb?hrenpflichtige Annoncen, Vermittlungskosten, Verwaltungskosten und Reinigungskosten. Selbst Kosten, die in der Zeit von Leerst?nden entstanden sind. Zeitweilige Verluste erkennt das Finanzamt ebenfalls an und verrechnet sie mit sp?teren Eink?nften.

Selbstnutzung und trotzdem Steuern sparen

Besteht der Wunsch, die Ferienwohnung selbst zu nutzen und die restliche Zeit dennoch zu vermieten, fordert das Finanzamt einen Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht durch eine langfristige Gewinnprognose. Alle Einnahmen und Ausgaben m?ssen in der Regel f?r einen Zeitraum von 30 Jahren geplant werden. Insgesamt muss am Ende dieses Zeitraums ein Miet?berschuss angefallen sein, damit das Finanzamt die Ausgaben und Verluste anerkennt. So ein Plan kann ebenfalls eingefordert werden, wenn die Eigennutzung ausgeschlossen ist und die Vermietungszeit erheblich von der Vorgabe abweicht.

Zudem m?ssen bei einer gemischten Nutzung die Zeiten der Fremdnutzung und Eigennutzung genau dokumentiert werden. Die Ermittlung der Anteile ist notwendig, um die Kosten bei der Einkommensteuererkl?rung entsprechend aufzuteilen. Leerst?nde werden dann nur anteilig ber?cksichtigt. Zeitr?ume, in denen die Ferienwohnung Familienangeh?rigen oder Freunden kostenlos ?berlassen wird, werden zur Eigennutzung gerechnet. Kann das Nutzungsverh?ltnis nicht nachvollzogen werden, wird das Finanzamt eine h?lftige Aufteilung vornehmen, vorausgesetzt, die Gewinnprognose war positiv. War sie das nicht, gilt die Ferienwohnung wiederum nur als Liebhaberei.

Wenn die Vermietung wie geschmiert l?uft

W?hrend im Einkommensteuergesetz die Liebhaberei existiert, kennt das Umsatzsteuerrecht diesen Sachverhalt nicht. Fallen die j?hrlichen Einnahmen aus der Vermietung h?her als 22.000 Euro aus, wird Umsatzsteuer f?llig. Und zwar unabh?ngig davon, ob ein Gewerbe angemeldet wurde. Wer Umsatzsteuer zahlt, darf die Vorsteuer im Gegenzug abziehen. Liegen die j?hrlichen Einnahmen darunter, darf von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht werden. Dann wird die Umsatzsteuer nicht f?llig, aber es gibt auch keinen Vorsteuerabzug.

So mancher private Vermieter hat gute Gesch?ftsideen. Aber Vorsicht, gehen die Leistungen ?ber die reine Vermietung einer Ferienwohnung hinaus, ist die Grenze zum Gewerbe mit einem Mal ?berschritten. Sonderleistungen, wie die t?gliche Reinigung der W?sche, ein Zimmerservice, ein Fr?hst?cksangebot oder der Verleih von Fahrr?dern machen aus dem Privatvergn?gen einen Gewerbebetrieb. Dann schlagen gesetzliche Buchhaltungs- und Aufbewahrungspflichten sowie ab einem Gewinn von 24.500 Euro die Gewerbesteuer zu.

Es ist heutzutage leicht geworden, seine Ferienwohnung fremd zu vermieten. Mit geringem Aufwand und Kosten kann diese ?ber Online-Buchungsportale oder Social-Media-Gruppen angepriesen werden. Damit sind hohe Zugriffszahlen verbunden und m?gliche Urlauber finden sie. Die Vermietung kann durchaus lukrativ sein, aber als Vermieter kommt man nicht darum herum, die Steuergesetze zu kennen. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen sollte unbedingt ein Steuerberater oder eine Steuerberatungsgesellschaft aufgesucht werden. Eine kosteng?nstige Beratung durch Lohnsteuerhilfevereine ist gesetzlich leider nicht zul?ssig.

www.lohi.de/steuertipps

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